#4232 min13. 4. 2023investicefinance
„Na stavební povolení jsme čekali patnáct let“
Ondrej Spodniak · Chairman · Premiot a.s.
Zatím obrázek epizody — nahradí ho foto z natáčení
Poznámka redakce
Rozhovor vznikl v roce 2022. Skupina Premiot, o jejíchž projektech se v epizodě mluví, se krátce nato dostala do úpadku — soud ji kvůli nesplaceným závazkům poslal do insolvence a pohledávky v ní přihlásilo zhruba 3 300 držitelů dluhopisů. Pád skupiny vyšetřuje policie, která zajistila část jejího majetku; obviněn zatím nebyl nikdo a platí presumpce neviny. Zakladatel Ondrej Spodniak se k části odpovědnosti veřejně přihlásil. Epizodu necháváme v archivu jako doklad doby — nic z toho, co v ní zaznívá, není investiční doporučení a odpovědi z ní nezařazujeme do CEO Playbooku. Seznam Zprávy: Pád dluhopisové skupiny Premiot vyšetřuje policie ↗
0:0032:00
O epizodě
- Básník, hudebník a stavební developer
- Návod jak ze 180.000 Kč udělat 5 miliard
- ČR je na 156. místě ve schopnosti získat stavební povoleni
- Stavíte dům? realizační dokumentace je základ!
- Najit dobré lidi je těžší než kapitál.
- Ve výběru lidí dám na intuici a reference
- V managementu jsem old school.
- Ve firmách chybí disciplína
Klíčové myšlenky
„Nikdy jsem neměl tolik kamarádů, jako když svítilo slunce, a potom najednou jak přijde tma, bouře, tak zjistíte, že vlastně žádné kamarády nemáte.“
Bicí na vztek, kytara na melancholii
Hlavu si Spodniak čistí hudbou, u které zůstal od gymnázia. Má garáž s kytarou i bicími a občas si s někým zadžemuje. Když je potřeba ze sebe hodně dostat, doporučuje bicí; na melancholické romantické večery kytaru. Kapelu z gymplu dnes kluci hrají dál po festivalech, on sám se přesunul do komornějšího režimu a nahrává si jednotlivé stopy sám.
Ze mě bude vexlák, řekl otec
Ambici být podnikatelem Spodniak podle svých slov nikdy neměl — dělal to, co mu bylo blízké. Nezapomene, jak v osmnácti ukazoval otci, vojenskému důstojníkovi, svůj živnostenský list a slyšel, že z něj bude nějaký vexlák. Doma podle něj nebyla orientace na kapitalismus. Psal texty i básně a v osmnácti dostal za jedno dílko cenu od Evropské unie, díky které se podíval do Štrasburku.
Mobily z Polska a první barák
První byznys byl jednoduchý: v době, kdy nebyly internety ani obchody s mobily, Spodniak telefony kupoval přes inzeráty, přeprodával je a vozil nové z Polska. Byznys ho přivedl k lidem — velcí podnikatelé měli všechno, jenom ne mobil, takže si ve dvaceti vybudoval slušnou síť kontaktů od právníků po podnikatele. Za našetřených sto osmdesát tisíc pak koupil dům na Moravě, který s kamarády o víkendech opravoval; jeden byl z průmyslovky a udělal elektriku, druhý s tatínkem tesařinu a krovy. Kupoval dvě basy piv, udělali buřty a posouvali dílo — a po roce dům prodal za tři sta šedesát tisíc.
Banka mě vysmála, půjčil mi právník
Druhým krokem bylo v roce 2004 JZD za dva miliony korun, u kterého navíc trafostanice i cesta patřily někomu jinému a právní vztahy byly nevyřešené. V bance mu prý byznys plán vysmáli a vykopali ho, takže peníze nakonec dostal od známého právníka, který se stal jeho prvním investorem. On rozuměl právní stránce, Spodniak odmakal stavebně-technickou — haly rozprodali, cesty i trafostanici vyřešili. Právě tam se podle svých slov dostal ke složitým stavebně-právním vztahům, což bylo ve dvaadvaceti letech zásadní.
Chci vidět pravdu, ať je jakákoliv
Ve firmě jsou podle Spodniaka ředitelé divizí, reportingy i kontrolingy, ale on potřebuje vidět na konec stolu — na lidi i na čísla. Chodí proto na stavby a do provozů, nenechává se uchlácholit tabulkami a dlouhé prezentace nesnáší. „Razím celkem tvrdě, že chci vidět tu pravdu, ať je jakákoliv,“ říká. Pomáhá mu, že si umí vzít pětimetrovou lať a ukázat, jak se staví.
Přepis rozhovoru
Zobrazit celý přepis
0:41Takový zajímavý zajímavý tahák. Rodil jste se v Brně a říkáte si Ondřej. Tak rodiče mi to tak dali Ondřej tak já to ctím. Eh to znamená že asi nějaký background na Slovensku tam bude. Tak čistokrevný Čechoslovák no. Maminka z Valašska otec ze Slovenska od maďarských hranic do Duninec takže všechno tak jak má být.
1:08Takový správný správný mix ale mluvíte krásně česky takže to je to je samozřejmost. Eh Ondřej je zakladatel Premio akciový společnosti. Pokud Premio neznáte jako já jsem donednes neznal tak pro vaši představu zpravu jen takových drobných 5 miliard majetku v investicích co Co to vlastně jako znamená? To je v podstatě hodnota majetku AUM Asset Under Management. To znamená to je v podstatě hodnota majetku který se valuje k nějakýmu konkrétnímu dni. Takže v tom jsou třeba pozemky v tom jsou obchodní podíly akcie nějaký hmotný další majetek takže to je zhruba taková ta valuace k nějakýmu dni.
1:52A do toho počítáte i Žulu na Slovensku jo? Ano mám v tom máme v tom i vlastně premio těžební to je náš naše vlastně divize kde těžíme a zpracováváme nerostný suroviny takže potom je v tom i vlastně majetek hlavně nemovitostní. Jasně. Takže máte žulu na Slovensku břidlici v Čechách a k tomu nějaké domy. A ještě českou žulu tady v Jižních Čechách.
2:18Takže to máte to šikovně postavené že vlastně máte i ten staveništní materiál který víme od generálního ředitele Skansky že za pár let dojde. Už dochází. Už dochází. Už dochází. Tak abyste měli z čeho stavět tak Tak tak jste si to takhle hezky poskládali. Zajímavý. Tak tak. Eh v tuhlenctu chvilku eh se snažíte postavit velký logistický komplex 1 400 000 m čtverečných pozemků. Takže to je to je taky asi velký Tak projekt já bych to jenom zpřesnil. Tam se jedná fakticky o součet všech těch pozemků který dneska developujeme. Je tam bych řekl asi taková zajímavost že třeba u maďarského letiště v Budapešti developujeme nějaký těch 32 ha což je vlastně součást strategickýho rozvoje maďarskýho státu kde dneska už je vybudovaný vlastně centrální sklad Jisků naproti nám.
3:11Vedle nás je Lidl kousek od nás staví Volvo a je to opravdu taková velká bych řekl rozvojová logistická zóna hned která je přímo u letiště.
3:26Rozumím. To jsou jako velké projekty eh No je to docela jako komplikované. A velké hedejky taky. Prosím? Velké hedejky. Velké hedejky. Jak říkáme u nás na Moravě.
3:39Eh jak si čistíte hlavu když máte stále hedejky? No tak eh už to není ani moc šamponem už těch vlasů taky moc není ale v podstatě snažím se tak zůstat u toho u čeho jsem vždycky byl to je hudba. Já mám rád eh v podstatě eh rockovou hudbu mám rád hraju na kytaru. mám svoji garáž kde si čistím hlavu mám tam škopky bicí prostě a občas s někým zadžemujeme a zavzpomínáme na na ty na ty starý časy a tak nějak se člověk trochu uvede do nějaký letargie. Radši kytara nebo bubny? Eh když jsem Bicí pardon. Když Když je potřeba jako hodně toho jako ze sebe tak doporučuju bicí a zase na takový ty melancholický romantický večery kytaru.
4:28A máte přímo kapelu nebo? Ne ne ne ne. Měl jsem kdysi kapelu na gymplu jsme hrávávali s klukama. Jinak kluci vlastně do dneška pokračujou. Vím že vždycky jim posílají nějaký linky jezdí po těch fesťákách a podobně takže takže kluci s kterýma jsem hrál do dneška pořád pokračujou což jsem rád a já spíš už v takovým komornějším duchu jo dneska vlastně když si vezmete že si můžete nahrávat ty stopy jednotlivý takže už se ze mě stal takovej jako i i polozvukař jo přes ten Garage Band jo což já používám hodně. Takže si nahraju jednu stopu bici jednu stopu basu jednu stopu třeba jednu kytaru druhou. Takže je to samozřejmě takový trošku jako umělý ale člověk se
5:30s tím vyblbne celkem dobře. Tomu rozumím takže na gymplu jste začal spíš tu kariéru nebyznysovou ale spíš hudební. Eh možná i něco něco jiného. Byl jste byl jste víc takový Já jsem vlastně nikdy ani žádnou kariéru nezačal no. Já jsem vždycky spíš tak jako dělal eh to co mi tak nějak bylo blízký a dávalo mi to smysl. Ani jsem nějak neměl takový nějaký velký ambice že bych byl nějakej super podnikatel nebo že by vůbec podnikal nikdy nezapomenu na to když jsem v 18 otcovi ukazoval svůj živnostenský list a a otec jako vojenský důstojník mi s jasnou vervou vysvětlil že že z tebe bude co ty bude nějakej nějakej tady prodávat bondy nebo nějakej vexlák z tebe bude takže u nás to úplně nebylo nikdy tak nějak orientovaný na ten kapitalismus.
6:10No když se bavíme o té hudbě Nepsal jste třeba texty nějaké? Psal jsem texty psal jsem i nějaký básničky dostal jsem i nějaký nějaký ceny. Podíval jsem se díky tomu do Štrasburku dostal jsem tenkrát dokonce v 18 letech jsem dostal cenu od Evropský unie za za jedno dílko co jsem napsal jmenovalo se to Komedie bez šaška. Bylo to v podstatě o takovým úhlu pohledu na na svět tak člověk když má 17 18 19 tak Se na ten svět dívá trochu jinak ale dneska když si to občas přečtu tak mě to trochu děsí jak jsem přemýšlel v 17 a co se dneska vlastně vůbec děje v tom světě.
6:53No nechcete nám něco zarecitovat? No takhle jako úplně od patra asi bych něco nezarecitoval jako napadají mě nějaký básně od Krchovskýho to je moje velká srdcovka. Mám rád samozřejmě Psy vojáky to je chodíval jsem v Olomouci na čtení Topola jo bývával Topol vlastně z Krchovskýho. s tím v divadle hudby jo kde dneska je vlastně ředitel David Hrbek to byl můj vlastně profesor angličtiny takže takže je to v dobrých rukách to je správný takže myslím si že toho ducha to tam pořád má ten Olomouc a teďka nevím jestli už je po 10:00 jako napadají mě nějaký texty od Krchovskýho ale necháme na příště.
7:35Dobře tak třeba do druhýho dílu. Já se Určitě. vás ukecám Ukecám něco zarecitovat. Eh takže za Zase vaše kariéra byla taková jako hudební a spisovatelská. Jak jste se dostal k byznysu?
7:47Eh jednoduše no prostě taky to na mě dolehlo. Taky jsem nechtěl si pořád balit ty cigarety a kouřit eh tabák na vyuzování skleníku a člověk prostě tak nějak tou bych řekl výchovou. Chodil jsem od od malička jsem chodil na různý brigády jo ve 13 jsem chodil taky škrábat cihly prostě a a myslím si že že jako rodiče mi dali dobrej základ že v životě není nic zadarmo. Za to jsem vděčnej a tady s tím přístupem ten de facto replikuju i já na své děti a myslím si že úplně jednoduchý životní potřeby prostě 17 letýho 18 letýho člověka kterej má prostě starší holku a nechce pořád bydlet někde někde někde v garážích a a tak nějak po zkušebnách tak taky chce prostě Trošku ukázat že se umí postarat o sebe.
8:46Takže byla to čistě pragmatická životní věc no. Co byl takový ten první první byznys který jste začal dělat? První byznys byl úplně jednoduchý. V podstatě tenkrát nefungovaly moc nějaký obchody s mobilama takže co já jsem dělal já jsem prodával mobily různě jsem to kupoval přes anonymy nebyly internety takže jsem koupil prostě telefon Eh ten jsem potom přeprodal pak jsem vozil nový telefony z Polska a v podstatě v takovým menším bych řekl měřítku ale bylo to dobrý protože v tý době samozřejmě ti velcí podnikatelé a takoví ti bych řekl kapitalisti srdcem i duší tak měli všechno ale co neměli byly mobily který u nás tenkrát tady nebyly. Takže já jsem se přes ty mobily dostal k zajímavým lidem od právníků přes podnikatele.
9:39Takže já když jsem měl 18 19 20 tak jsem měl prostě tak takou bych řekl dobrou kontaktovou infrastrukturu eh přes ty mobily takže to tak nějak bylo taky zajímavý.
9:50A co byl základ vlastně pro vaše podnikání v oblasti nemovitostí? Eh myslím si že ten základ byl jednoduchej. Eh já jsem tenkrát se dostal k nějaký výhodnější koupi eh jednoho domečku u nás na Moravě. V podstatě měl jsem tenkrát našetřených nějakých 180 000 z těch telefonů. To jsme koupili a O víkendu jsme to v podstatě nebo přes víkendy jsme to s kamarádama různě opravovali. Jeden kamarád dělal průmyslovku tak ten upozornil elektrice. Druhej dělal zase tesařinu nebo jeho tatínek měl tesárskou
10:42firmu tak jsme dělali nějaký krovy. Takže jsme to tak nějak vždycky jsem koupil dvě basy piv udělali jsme nějaký buřty a přes víkend jsme prostě posouvali dílo. Byla u toho legrace. Celkem to nebylo ani o žádným byznysu byla to spíš taková sranda a nakonec z toho byl celkem dobrej dobrej deal no. Prodali jsme to za půl roku jsem to opravil. V podstatě a někdy za rok jsem to prodal za 360 000 tenkrát přes nějakou realitku a a tak jsem si říkal že to je dobrý a tak jsem v tom tak nějak pomalým pokračoval.
10:57Pomalu znamená co? Pomalu znamená tak že eh chtěl jsem tenkrát samozřejmě už člověk měl jako měl firemní montérky už měl prostě vizitku takže už byl velkej podnikatel tak jsem tenkrát chtěl koupit JZD za 2 miliony Kč. Tam byly teda trošku právní tíže protože to byl rok asi nějaký 2004 takže samozřejmě trafostanice patřila někomu jinýmu cesta patřila někomu jinýmu byli by tam nevyřešeny nějaký právní vztahy. No a tenkrát jsem šel do komerční banky teda nebudu tu banku jmenovat ale už jsem jí řekl. A tam jsem řekl: "Heleďte já mám takovej dobrej byznys plán." Já jsem slyšel tady s klukama na hokeji že bych si tady u vás mohl půjčit 2 miliony tak mě zostudili vysmáli se mi vykopali mě.
11:46No a tak jsem šel tenkrát za jedním mým známým právníkem co mi pomáhal s tím založením firmy a vpodstatě to byl můj první investor který který mi vlastně na to dal peníze a fakticky jsme to společně pomáhali i nějak očistit právně takže on jako právník rozuměl té právní věci a já jsem to zase odmakal po té stavebně-technické věci a byl to výbornej deal. Podařilo se nám to všechno tenkrát pospojovat. Rozprodali jsme ty jednotlivé haly potom jsme to vlastně vyřešili i ty cesty vyřešili jsme trafostanice a byl to jeden z takových mých prvních k dobrých dílů. Jo to byl asi první základ vlastně toho stávajícího byznysu že vlastně jsem se dostal ke komplikovaným Tak stavbě právním aspektům.
12:36Tak to a bylo to určitě pro mě moc důležitý protože už to byly takový jako složitější vztahy. A na to když má člověk já nevím 22 23 let tak ještě mu chybí takový ty praktický zkušenosti a samozřejmě je to vždycky o lidech takže já jsem měl štěstí na lidi a To si myslím že to asi eh bylo tenkrát důležitý no. Tak štěstí přeje připraveným. No. Většinou člověk si musí umět vybírat eh ty lidi lidi kolem sebe. Eh jak si je vybíráte?
13:10Já si v podstatě lidi vybírám eh já nevím jestli je přímo nějaká jakoby metrika na lidi jak si vybírat. Já myslím že spoustu těch věcí je o tom že my jako lidi to máme v intuici a a to co vysíláte to i přijímáte jo. Takže Eh prostě s některýma lidma je vám dobře a nevíte ani proč a eh někteří ještě ani neotevřeli pusu a už už prostě cítíte jako že s nima nechcete být eh ve společný místnosti. Takže spíš asi se snažím si nějak úplně eh nezašpinit tu hlavu a tu intuici tak nějak jako udržovat bdělou. No a potom samozřejmě se dívám co za těma lidma v reálu je no protože většinou lidi toho hodně jako napovídaj hodně toho nakreslí namalujou ale Spíš mě zajímá co je reálně za nima.
14:00Jo že vlastně kombinujete jako reference a historii toho člověka s pocitem které z toho jednání máte? Tak určitě je důležitý v byznyse to je hodně o těch referencích jo protože samozřejmě když si to vezmeme prakticky tak jsou různý levely těch podnikatelů a každý kolem sebe soustředí i na sebe navazující podnikatele lidi i kamarády různý skupiny a takhle to je se vším jo. Někdo kdo dělá byznys víc takhle tak zase na sebe soustředí jiný skupiny lidí. Já si myslím že dneska je to spíš o tom že člověk když to bere opravdu vyloženě profesně tak se dívá vždycky co za těma lidmama lidmi reálně je co za nima zůstalo jestli tam mají nějaký pomníky. Jo ono je to taky důležitý co co nějak v životě dokázali.
14:56Mhm. Eh jak jak ty lidi si vybíráte z z pohledu jako profesní lidský kvality? Je tam Je tam něco specifického? No tak víte co když svítí slunce nad našimi hlavami tak je to vždycky všechno takový jako zalitý sluncem jo. Všichni se na vás usmívají všichni jsou kamarádi. Já jsem nikdy neměl vždycky tolik kamarádů jako když svítilo slunce a potom najednou jak přijde tma bouře tak zjistíte že vlastně žádný kamarády nemáte no. Takže Takže takže svým způsobem člověk je šťastný pokud opravdu si jednoznačně vytýčí ty hranice a já to striktně dodržuju a dokonce i
15:55Se svými obchodními partnery si vykáme ve firmě si vykáme a mám rád takovou trošku tu vojenskou disciplínu a takovou tu hierarchii která myslím si dneska se ztrácí. Nemám úplně rád takový ty startupový fandy že prostě budeme kamarádi všichni se tady budeme tykat vykáte ale spíš mám radši takovou tu bych řekl štábní kulturu no. Takovej old school trochu.
16:04Tak každý to má postavené různě jo. když vám to funguje eh na druhou stranu působíte extrémně přátelsky takže já si myslím že ta kombinace asi eh asi vám funguje evidentně. Zatím to funguje eh pravda je že samozřejmě ty vztahy jsou alfa omega všeho nejenom byznysu ale i v životě takže dneska najít eh opravdu ty správný lidi je je alfa omega. Člověk potom zjistí vlastně že není až tak složitý najít kapitál ale je složitý najít dobrý projekty. Najít dobrý lidi kteří se o ně budou starat a a potom samozřejmě člověk si říká: „Hele jestli se nám to moc jako nerozšířuje a potřebujete víc a víc lidí.“ Takže to je potřeba taky o tom nějak navnímat kdy už se to moc rozvíjí a kdy je potřeba to začít ořezávat.
16:56A v takový podobný fázi jsem já dneska kdy v podstatě už máme bych řekl na různých stupních různé pozice různé ředitelé divizí různý reportingy kontrolingy ale pořád já potřebuju vidět na konec toho stolu a vidět tam ty lidi vidět tam ty čísla a vidět opravdu to reálný co je. Takže já chodím na ty stavby chodím do těch provozů sem tam neza denně a nenechávám se prostě uchlácholit nějakýma tabulkama nesnáším prezentace dlouhý a spíš mě vždycky zajímají opravdu ty faktický čísla jestli jsme na tom tak nebo tak. A razím celkem jako tvrdě že chci vidět tu pravdu ať je jakákoliv. Mhm. To znamená že jste ochotní si nazout ty holinky v současný době a Jo tak já jsem já jsem ještě donedávna chodil s chlapama prostě po stavbách a není to nic nic tajnýho.
17:54Já jsem jako nějak bych řekl snad za to ani nestyděl a dneska jsem za to rád protože když mi někdo prostě chce někde opít rohlíkem že to tak nejde nebo že ta zeď je rovná nebo nebo křivá tak vezmu tu pětimetrovou lať a klidně jako mu to vysvětlím jak se to staví.
18:15Tak to může být docela docela zajímavá diskuze protože to co asi každý kdo z nás kdo nás poslouchá eh stavěl asi nějaký dům a skoro neznám člověka který by řekl že to bylo v pohodě. To je Všichni všichni brečí co se co se na té stavbě dělo. To je pravda no. Stavba je jako i živoucí Organismus a v podstatě zase je to o o tom velení jo. Protože když ti lidi mají moc kreativity tak se to potom projeví i na té stavbě. A je jedno jestli děláte halu nebo stavíte hotel nebo stavíte rodinnej dům nebo děláte rekonstrukci garáže ale všechno má prostě svoje pravidla svůj řád a když se to dodržuje tak to dobře dopadne no.
18:59Problém je dneska vůbec celkově s tím že chybí taková ta disciplína jo ať už je to ve firmě má ať už je to i na těch stavbách a podobně. Jo dneska všichni tak nějak vzpomínají na ty věci kdy na těch stavbách prostě se dělalo od šesti jo. Dneska když někomu řeknete aby přišel do práce v 6:00 tak tak vám ani ani už vám ani nedá výpověď už mi ani nepřijde.
19:28Co byste lidem doporučil když budu stavět vlastní dům takové ty základní? Já bych jim doporučil co bych jim doporučil? Já bych jim doporučil aby eh opravdu jednoznačně od začátku věnovali hodně času tomu zadání. To je alfa omega. Eh základ je dát pryč takový ty architektonický prostě vize jo kde většina těch architektů dneska se snaží někde zhmotnit svoje nějaký sny a a potom když to mají ti ti kluci na těch stavbách postavit tak zjistí že jsou tam tepelný mosty že to nebude fungovat nebo že to bude tak drahý že ten výsledek za to fakt ne stojí. Takže já razím takovou tu cestu mít opravdu ty nohy na zemi zdravý selský rozum poradit se s těma praktikama ne s těma teoretikama a opravdu mít výborný zadání jo protože když máte šikovný řemeslníky máte dobrej tým na té stavbě a mají jednoznačný dobrý zadání tak si myslím že to dopadne vždycky dobře jo.
20:32Problém dneska 95% je v komunikaci a to samý je na stavbě to samý Samý je ve firmě to samý je všude prostě základem je ta komunikace ale začít od toho zadání. Takže opravdu věnovat víc času tomu jak to opravdu chci a dotáhnout to do konce a i
21:07I když to stojí víc času víc peněz tak určitě to zadání. A zadání v jakým slova smyslu? Řekl bych to v podstatě v prováděcí dokumentaci. To znamená lidi dneska se snaží ušetřit třeba na projektech že nechtějí projektovou dokumentaci na stupni realizačním a šetří se prostě na špatných místech jo a potom se snaží do toho domu nebo do těch staveb nacpat. Já třeba mám zkušenosti s hotelama.
21:20Tak pro nás vždycky takový to nejbolavější místo byla technologie jo kdy v podstatě uděláte všechno v pořádku ale potom ty technologie mezi sebou nekomunikují nekomunikují spolu já nevím vytápění nekomunikuje spolu otvírání dveří jo nekomunikuje spolu potom nějaký požární systémy a podobně a to samý je i dneska kdy těch technologií je hodně. Lidi se proto rychle nadchnou ale samozřejmě nefunguje to tak jak by mělo a spíš to toho toho uživatele blokuje a brzdí když si chce nastavit nějakou teplotu v domě a teďka musí to propárovat s mobilama a podobně a nekaždej je úplně ajťák. Takže spíš bych opravdu se držel těch vyzkoušených odzkoušených věcí a a nepouštěl se úplně do těch moderních vykřiků jo. To potom z toho bolí hlava.
22:14Mhm. To znamená že jako doporučujete fakt si poctivě udělat prováděcí dokumentaci a výkaz výměr a jít jako do detailu a Určitě. nebát se prostě těch x 100 000 Kč prostě jako zainvestovat Určitě. Samozřejmě každej vám řekne že na tý stavbě to potom dopadá jinak ano to s tím souhlasím ale už tam nedáváte tolik prostor na ty subdodavatele aby mohli nějak různě uhýbat a být oni kreativní protože ti lidi většinou se vám tam snaží dát svoje věci na který buď mají větší marži nebo na který oni mají nějak nějakou provizi jo. Projektant vám tam nakreslí to z čeho má nejlepší provizi on jo. A zase ten řemeslník vám tam chce namontovat to z čeho on má nejlepší marži.
22:59No tak to je jako lidský to je byznys jo. Ale dneska je problém nebo problém dneska je to nejdůležitější si prosadit to svoje co člověk on chce jo. Ne to co chce architekt protože dneska to funguje tak že přijde architekt teďka on vám tam jako nakreslí ty svoje vize ale to není že vy to tak chcete to chce prostě architekt jo. A teďka vy to máte zaplatit no tak to teda rozhodně ne.
23:24No to docela složitý to co popisujete protože já když tam je poprvý barák tak fakt nevím co chceš že jo. Jo a tak každej má svoji nějakou vizi v čem se cítí dobře. Někdo má rád prostě akvárko jo. Chce aby to bylo prosklený jo. Někdo chce prostě zase aby to vypadalo jako ve francouzské riviéře. Někdo chce mít zase španělskou věžičku nějakou pěknou kýčovitou jo. Každej chce mít prostě to v čem se cítí dobře jo. Mhm mhm. Rozumím tomu. Eh když vlastně se bavíme o té výstavbě a vy jste popisoval že jste vlastně svůj takový větší projekt udělal JZD Stavební zákony. Co si myslíte o stavebních zákonech v současné době?
24:05Tak eh tak neposlouchaj nás děti tak je to dobrý takže tím asi začneme. Takhle vezmeme to po faktických číslech jo. Když si najdeme na worldbank.org myslím tak se tam podíváme na nějaký data co se týká složitostí co se týká délky stavebního řízení. Je tam srovnávaných nějakých 179 krajin. Ze 179 krajin myslím si Česko před dvouma léty před dvěma roky bylo někde na 156. místě. Jo každý ať si to ověří jo. A každopádně to si myslím že tam je ta odpověď jo protože dneska když přijdete na stavební úřad někde samozřejmě jsou všichni šikovní ti úředníci a svazuje jim opravdu ta nejednoznačnost těch zákonů ruce ale někde přijdete a tam sedí prostě ty tety jo. A oni nechtějí jako být vaši parťáci jo.
25:02Oni jako nerozumí tomu že se musíte zadlužit nebo že vám to stojí prostě čas jo. Nejenom peníze a oni vám chtějí dělat jenom zle jo. Takže to je vždycky o přístupu. Je to o lidech. Všechno je o lidech. Není to o tom že prostě budeme dělat zákony. Dneska je to celý Ten svět je extrémně přeregulovaný zdravej selskej rozum prostě už je úplně ubitý bych řekl pomalu k smrti jo. A na všechno děláme prostě zákony vyhlášky a dodatky a potom v podstatě přijdete i za tím kdo to má exekvovat kdo má vlastně vykonávat ten zákon a on vlastně sám neví co má dělat jo. Takže potom se dostáváte do takový slepý uličky kde ty lidi jsou kreativní a to je to samý jak na tý stavby jak ty lidi začnou být moc kreativní.
25:50Tak každý tam už dává potom to svoje ego jo a prostě občas vám to sedne s tou tetou někdy vám to nesedne s tou tetou jo a a a začíná to být bych řekl nejednoznačný. A
26:20A ve srovnání s jinými zeměmi kde já jsem měl možnost stavět nebo se podílet na nějakých developerských projektech tak musím teda říct že Česko se opravdu za posledních 15-20 let jako nikam neposunulo. Myslím si že nenašli jsme zatím toho odvážlivce kterej přijde a řekne: "Ano je potřeba to změnit. Je potřeba to v podstatě nějak dokončit a je potřeba samozřejmě dát tam ty trošku méně příjemné věci. Na druhou stránku jsou věci kde v Maďarsku vám dají stavební povolení za rok kde vám dají stavební povolení i za půl roku a hlavně jsou vám partnery jo. Takže my potřebujeme aby tady ta bych řekl část těch úředníků byla partnery pro ten konkrétní projekt a takový ty ohyznosti že brownfieldy čekáte na stavební povolení 15 let jo.
27:02Jo a v podstatě potom zjistíte že ta hodnota těch peněz co se musela těch 15 let držet se promítne do těch metrů čtverečních tak potom se těžko bude někdo někdo divit že tady stojí průměrná cena 116 000 Kč kdežto se podívejte kolik stojí metr čtvereční v Maďarsku kolik stojí na Slovensku a je to všechno je propojený jedno s druhým jo takže kolik stojí?
27:28No tak v podstatě já když si vezmu kolik stojí v Budapešti a v Budapešti v centru na úrovni já nevím Vaciutča což je nějaká pařížská. Tam se dneska pohybujete na 4000 m2 jo. Tady v pařížské vás stojí 250 300 jo.
27:45byt myslím rezidenční. Na Slovensku se prodává Ještě rezidenční ještě jednou 4000 v Maďarsku. Euro euro pardon. Euro. Jasně jasně. Takže to je 100 000 a tady jsme na 250 000. Přesně tak no.
27:59Ale to je taková jako to je extrém jo. To jsou fakt jakoby lukrativní lokality. kvality ale ten development je opravdu někde jinde no. V Bratislavě se prodávají nový byty za 3000 tady se prodává od 116 000 za metr čtvereční. Jasně. Tak otázku jestli to je jako nabídka poptávka že jo jo nebo jako co je způsobené protože předpokládám že v Berlíně nebo nebo v Mnichově že ty ceny jsou spíše podobné jako v Praze.
28:27Tak je pravda že to je samozřejmě způsobený cena poptávka ale je tam i I určitě je to stavební řízení a vůbec ta nákladovost než se dostanete k tomu stavebnímu povolení. Proto dneska ty projekty se se stavebníma povoleníma stojí úplně jinou částku než bez stavebních povolení protože vy nejste schopnej jednoznačně dostat z toho úředníka dokdy vám vydá buď souhlasný nebo nesouhlasný stanovisko. A vy po něm nic jinýho nechcete. Vy chcete jenom prosím tě tak mi řekni dokdy to bude a já si podle toho udělám nějaký cash flow plán. Jako vy po něm nechcete nic jinýho jo? A je to dneska Vemte si že jdete rekonstruovat nějakou vilu se cestní. Jo dneska to je poloruina jo. Bydlí tam různý prostě lidi okolí to znehyzdjuje je to odporný a vy přijdete a řeknete: „Já to koupím já to opravím udělám z toho krásnou prostě vilu tak jak to bylo kdysi.
29:24Budu se tomu věnovat a vyměním tam okna udělám tam prostě pár úprav no a řeknu vám že potřebujete 76 vyjadřovačů jako tak nevím jestli vám to přijde normální ale můj kamarád z Rakouska když tady si koupil vilku a přišel za mnou že nějaká teta po něm chce prostě 76 vyjadřovačů na to že on si chce vyměnit okna tak on říkal: „To mi měli říct na začátku to já bych jako vůbec v životě nekoupil.“ Jo? Takže my my sami si vytváříme to prostředí takový jaký je a myslím si že to je velká škoda protože je tady spoustu skvostů s kterýma se dá pracovat. Jo když se tady podíváme my jsme tady na Vinohradech tak se podíváte na naproti jo.
30:03Někteří radši ty ty baráky prostě opravdu jako v uvozovkách zapálí jo. To je zničený. Někteří to nechají prostě až bude za pár let demoliční výběr. A když se podíváte dookola tak je to škoda protože je to kus historie a stačí opravdu trošku víc spolupracovat na těch úrovních developer investor úředník a potom najít ten konsensus a dopracovat se k tomu společnýmu cíli jo. Kdežto tady Je to v obojí. Takže vinohrady v některých místech mají tendenci být zimní stavba štvanice. No je to je to kde kde to ten úředník držel do té doby než to tam spadlo No. že jo Tak ono to je demotivující že když si dneska vezmete opravdu ten rozsáh těch povolení a vůbec tu dobu a hlavně nikdo vám nic nechce jakoby stvrdit dopředu jo.
30:56Když vám někdo jednoznačně řekne že to bude trvat dva roky tak vy se podle toho zařídíte jo. Ale Když vám nikdo nic jednoznačně nechce říct nikdo se po nic nechce podepsat tak to je takovej materiál s kterým se těžko dělá jo. My tady máme projekt kde stavební povolení trvalo 15 let jo. A nevím jestli vám to přijde normálně
31:32normálně ale my určitě ne. Tak to jsme zakončili skoro náš první díl trošku negativně a já bych rád nalákal posluchače na na druhý díl kde si můžem povídat o tom jak se krásně developuje na Srí Lance nebo v Londýně protože to Ondřej si v rámci své kariéry vyzkoušel a jaké je porovnání třeba stavebních povolení v těchto zajímavých lokalitách. To bude přehršelo pozitiv.
31:49Dobře takže mockrát děkuju Ondřeji za zajímavé povídání. Jak jste se dostal v zásadě z JZD na obrovské projekty které mají tisíce nebo až milion čtverečních metrů a budu se těšit na to jak se staví na Srí Lance a v Londýně. Já vám moc děkuju za pozvání a přeju hezký večer. Já děkuju Ondřeji. ještě jednou vám v podcastu dream.jobs který se snaží komunikovat se CEO a prezentovat jejich úžasné zkušenosti. Díky. Děkuji ať se daří.
Přepis je bez rozlišení mluvčích — Google to pro češtinu neumí. Přepis je strojový drobné chyby v něm být mohou.
