Milorad Mišković · Karlin Port Real Estate

Praha dlouhodobě povoluje a dokončuje čtyři až šest tisíc bytů ročně, přitom by jich podle odborných odhadů potřebovala osm až deset tisíc. Rok 2026 na tom nic nezměnil: podle Českého statistického úřadu vydaly pražské úřady v prvním pololetí 916 stavebních povolení a ohlášení, meziročně o pětinu míň — v obou čtvrtletích shodně.

Developer Milorad Mišković, který stojí za proměnou Karlína, to předpověděl už na podzim 2024, pár týdnů po nabytí účinnosti nového stavebního zákona. V rozhovoru pro CEO Podcast, který vychází nyní, říká, že zákon nejméně tři roky nic nezmění: chybělo přechodné období a hlavně edukace úředníků, developerů i projektantů. „Úředník není motivovaný. Proč? Jelikož není dobře placený,“ popisuje.

Brzdou podle něj nejsou peníze ani pozemky. V přípravě je v Praze zhruba 157 tisíc bytů, ale povolení u běžného bytového domu trvá deset a více let.

Jeho cenová předpověď zatím vychází. Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze překonala v prvním čtvrtletí 2026 poprvé 180 tisíc korun za metr. Na sedmdesátimetrový byt je potřeba 15,9 ročních mezd — ve Vídni 8,1, v Berlíně 8,4. Praha je podle analýzy Central Group nejhůř dostupnou metropolí Evropy.

Celý rozhovor je na ceopodcast.cz.

# „Praha je krásná dáma, která toho moc neudělala.“ Developer, který postavil Karlín, o třiceti letech promarněných příležitostí

Milorad Mišković patří k veteránům pražského realitního trhu. V rozhovoru pro CEO Podcast mluví o tom, proč se v Praze staví málo a ošklivě, proč nový stavební zákon podle něj tři roky nic nezmění a kolik bude za pět let stát metr v Karlíně. A o tom, jak dvakrát překonal rakovinu ve čtvrtém stadiu. Rozhovor byl natočen v září 2024, pár týdnů po nabytí účinnosti nového stavebního zákona; údaje, které v něm zaznívají, jsou z té doby.

Milorad Mišković žije v Praze jednatřicet let a v realitách se pohybuje téměř třicet. Stojí za proměnou Karlína — nejdřív jako Karlín Group, dnes jako Karlin Port Real Estate. Když se ohlédne za pětatřiceti lety od revoluce, nezní spokojeně.

„Praha je jedno z nejhezčích měst Evropy,“ říká. Je to podle něj krásná dáma, kterou všichni chtějí, ale která toho za třicet let moc neudělala. Laik vidí jeřáby a myslí si, že se staví hodně. On tvrdí, že to, co vzniká, se dá dělat líp, rychleji a barevněji.

Barevností nemyslí fasády. Každé historické období má podle něj nechat ve městě vlastní architektonickou stopu. Praha místo toho hlavně zachovává, co je. Paříž má La Défense; Smíchov, Pankrác ani Karlín se prý k ničemu podobnému nedopracovaly, i když to někteří developeři zkoušeli.

## Tančící dům jako důkaz

Za tím vším stojí podle Miškoviče jedna věc. „Konzervativismus vychází z jedné věci, a to je bát se udělat krok,“ říká — a dodává, že s nedostatkem vzdělání to nemá nic společného a že konzervativní zdaleka není jen Česko.

Jako důkaz uvádí Tančící dům. Když ho ING Real Estate stavěla na pozemku, který patřil rodině Havlových, bylo podle jeho odhadu proti devadesát procent Pražanů. „Devadesát procent Pražáků, řekl bych skoro sto procent Čechů, bylo proti tomu,“ vzpomíná. Dnes je to podle něj stavba, kterou lidé nejčastěji chtějí na pohlednici z Prahy.

Totéž prý zažil v Karlíně: projekt, který napřed nikdo nechtěl, se po dokončení stal symbolem čtvrti. Se studiem katalánského architekta Ricarda Bofilla má za sebou sedm realizací a vždycky prý šlo o to, aby v bývalých průmyslových objektech zůstalo genius loci. Za nejlepší příklad považuje Korzo Karlín — z bývalé plechárny vznikla v roce 2002 jedna z nejatraktivnějších administrativních budov ve čtvrti.

## Zákon, který podle něj tři roky nic nepřinese

Nejostřejší je Mišković u povolování. Deficit bytového fondu vyčísluje na 122 tisíc bytů jenom v Praze a mluví o něm jako o akumulovaném dluhu posledních sedmi až deseti let, kdy developeři nemohli nabídnout tolik bytů, kolik trh chtěl. Nebylo to podle něj o penězích ani o pozemcích. Ročně se navíc do Prahy stěhuje třicet až čtyřicet tisíc lidí.

Nový stavební zákon podle něj situaci nejméně tři roky nezmění. Vadí mu, že chybělo přechodné období, ve kterém by chvíli platil starý i nový režim. A že chyběla edukace — nejen úředníků, ale i developerů, architektů a projektantů. „Úředník není motivovaný. Proč? Jelikož není dobře placený,“ říká a popisuje úřady, kde lidé nestíhají digitalizaci, mají víc práce, čelí většímu tlaku a odcházejí. Myšlenku digitalizace přitom sám podporuje: viděli jsme ji a zažili v jiných zemích, říká. Vadí mu provedení, ne záměr.

## Tři sta tisíc za metr a rada, kdy prodat

Z toho podle něj plyne jediné: ceny porostou. V Karlíně čeká za tři až pět let průměrnou cenu novostaveb na třech stech tisících korunách za metr. Upozorňuje ale, že vyšší cena neznamená vyšší zisk. „Vyšší cena neznamená nutně vyšší marži. Marže zůstávají stejné,“ říká; rostou náklady a hlavně čas. Běžná výstavba trvá podle něj osmnáct až čtyřiadvacet měsíců, ať jde o brownfield, nebo greenfield.

Nejnázornější příklad má z vlastní historie. Projekt Kollárova 14 na Karlínském náměstí dokončil jeho tým v roce 2006 s architekty Šafer Hájek. Dvaadvacet bytů se tehdy prodávalo v průměru za pětačtyřicet tisíc korun za metr. „Dneska ten samý dům, pokud chcete koupit jakýkoliv byt v tom domě, ten metr bude stát 200 000,“ říká. Praha se podle něj za tři až pět let dostane na úroveň Vídně.

Na otázku, jestli prodat, nebo koupit, odpovídá pořád stejně: prodat dává smysl jen tehdy, když člověk potřebuje peníze na něco jiného než na bydlení, protože nový byt bude ještě dražší. Jinak doporučuje spíš nakupovat, a to v nejlepších lokalitách. Ceny podle něj ostatně nediktují developeři. „Trh diktuje cenu. Nejsme to jenom my developeři,“ říká.

## Dvakrát čtvrtý stupeň

Druhá půlka rozhovoru je osobní. V roce 2014 podstoupil Mišković operaci hlavy kvůli nádoru v nose a v čele, o rok a půl později přišla akutní leukémie. Oba nádory byly podle něj ve čtvrtém stadiu a část léčby strávil na jednotce intenzivní péče.

Oba primáři, kteří ho léčili, mu prý shodně řekli, že jejich týmy udělaly maximum, ale rozhodl on sám. „Nikdy jsem se neotáčel a neptal se, proč já,“ vysvětluje to. Místo toho přemýšlel o rodině a o tom, co bude dělat, až se vrátí. Sám dodává, že to není recept pro každého a že i lékaři na to mají různý pohled.

Z té doby si nese knihu, kterou chce napsat — má se jmenovat Čekárna, podle let, kdy chodil na kontroly nejdřív každý měsíc, pak každé čtvrtletí a dnes jednou ročně. V čekárně prý vypínal mobil a díval se na lidi kolem sebe.

O rakovině zásadně nemluví jako o nemoci. „Já tomu neříkám nemoc, jelikož psychologie je strašně důležitá, takže nemluvím o nemoci, ale to byly překážky,“ říká. Překážka podle něj znamená, že se to dá přeskočit. Dnes působí v šesti nadacích, kde pomáhá s fundraisingem — Pink Crocodile staví školy, školky a denní centra pro děti s postižením, v Protonovém centru, kde byl sám pacientem, se sbírají peníze na ozařování pro děti, jejichž rodiny by si ho nemohly dovolit.

# Developer řekl v roce 2024, že nový zákon Praze nepomůže. Povolování od té doby klesá dál — a ceny stouply na rekord

Milorad Mišković proměnil Karlín z průmyslové periferie na jednu z nejdražších čtvrtí Prahy. Na podzim 2024, pár týdnů po nabytí účinnosti nového stavebního zákona, řekl v rozhovoru pro CEO Podcast tři věci: že zákon nejméně tři roky nic nezmění, že brzdou nejsou peníze ani pozemky, a že ceny půjdou nahoru. Dva roky jsou dost dlouhá doba na to, aby se to dalo ověřit v datech.

Začněme tím, kolik bytů Praha vlastně povolí. Dlouhodobě jsou to čtyři až šest tisíc ročně, zatímco potřeba metropole se odhaduje na osm až deset tisíc; jako minimum se uvádí sedm tisíc a jako ideál devět až deset tisíc po dobu deseti až patnácti let. Praha tedy dlouhodobě dodává zhruba polovinu toho, co potřebuje.

Rok 2026 na tom nic nezměnil — spíš přitvrdil. Podle Českého statistického úřadu vydaly pražské úřady v prvním čtvrtletí 419 stavebních povolení a ohlášení, meziročně o 20,6 procenta míň, a ve druhém 497 při poklesu o 20,1 procenta. Dohromady 916 za pololetí. Dva roky po zavedení zákona, který měl povolování zrychlit, klesá povolování o pětinu — a klesá stabilně, v obou čtvrtletích stejně.

Mišković tvrdil, že za tím nejsou peníze ani pozemky. Čísla mu dávají za pravdu: v přípravě je v Praze zhruba 157 tisíc bytů a podle developerské skupiny Central Group trvá získání povolení u běžného bytového domu deset a více let. Projekty existují. Chybí razítka.

## Paradox, který situaci maskuje

Kdo se dívá jen na jeřáby, může mít dojem, že se krize lepší. A na první pohled právem: podle ČSÚ byla ve druhém čtvrtletí 2026 v Praze zahájena výstavba 2 788 bytů, meziročně o 59,2 procenta víc, a dokončeno bylo 1 240 bytů, o 64,5 procenta víc. Za celé pololetí se v metropoli začalo stavět 4 237 bytů a dokončilo 3 506.

Jenže co se dnes staví, bylo povoleno před lety. Rostoucí počet dokončených bytů je ozvěna povolení z minulé dekády, zatímco dnešní propad razítek se projeví až za pět, deset let. Přesně tohle měl Mišković na mysli, když mluvil o čase: development je podle něj hlavně o něm, samotná výstavba trvá osmnáct až čtyřiadvacet měsíců, ale všechno před ní se počítá na roky.

## Zákon, který přišel bez přechodného období

„Nový stavební zákon minimálně tři roky nic nepřinese,“ řekl Mišković v době, kdy zákon platil několik týdnů. Vadily mu dvě věci. Chybělo přechodné období, ve kterém by chvíli platil starý i nový režim. A chyběla edukace — nejen úředníků, ale i developerů, architektů a projektantů. „Úředník není motivovaný. Proč? Jelikož není dobře placený,“ popisoval úřady, kde lidé nestíhají digitalizaci, mají víc práce a odcházejí.

Zní to jako obvyklé developerské stěžování — dokud si člověk nepřečte, co se na stavebních úřadech skutečně děje. Odborný časopis ČKAIT popsal letos v červnu případ, který jeho obecné výtce dává jméno. Dokumentace prošla portálem stavebníka, úřad vydal stavební povolení — a to bylo následně zrušeno jako neplatné, protože nesplňovalo předepsaný digitální formát. Chybný PDF/A-3, neplatný elektronický podpis, časové razítko od necertifikované autority. Autorizovaný inženýr Martin Cieślar píše, že se profesionálové učí metodou pokus–omyl a že formální vady elektronických dokumentů se staly samostatným rizikem řízení.

Digitalizaci jako takovou přitom Mišković podporoval. Vadilo mu provedení, ne záměr. A jeho tříletý odhad se mezitím stal konsenzem branže: novela sice míří tam, kam ukazoval — rezidenční projekty nad deset tisíc metrů čtverečních označuje za veřejný zájem, omezuje námitky sousedů a slibuje zrychlení až o polovinu — ale majitel Central Group Dušan Kunovský odhaduje první pozitivní dopady až na tři až čtyři roky a odstranění deficitu na desítky let.

## Ceny: předpověď, která zatím vychází

Na podzim 2024 Mišković odhadoval, že průměrná cena novostaveb v Karlíně dosáhne za tři až pět let 300 tisíc korun za metr, tedy někdy mezi lety 2027 a 2029. Tehdy to znělo odvážně.

Podle společné analýzy Central Group, Skanska Residential a Trigemy překonala průměrná nabídková cena nového bytu v Praze v prvním čtvrtletí 2026 poprvé hranici 180 tisíc: činila 182 311 Kč/m², meziročně o 8,6 procenta víc. Průměrná realizovaná cena vzrostla dokonce o 11,2 procenta na 177 647 korun. Karlín se jako prémiová lokalita pohybuje nad pražským průměrem — při současném tempu je jeho odhad spíš konzervativní než přehnaný.

Mišković pro to má vlastní měřítko, názornější než jakákoliv analýza. Projekt Kollárova 14 na Karlínském náměstí dokončil jeho tým v roce 2006 s architekty Šafer Hájek; dvaadvacet bytů se tehdy prodávalo v průměru za pětačtyřicet tisíc za metr. „Dneska ten samý dům, pokud chcete koupit jakýkoliv byt v tom domě, ten metr bude stát 200 000,“ řekl v roce 2024.

## V čem se spletl: Praha už Vídeň nedohání, předběhla ji

Jednu věc ale položil obráceně. Předpokládal, že se Praha za tři až pět let dostane na úroveň Vídně, která je podle něj o dvacet až třicet procent dražší. Měřeno tím, co je pro kupujícího podstatné, je to naopak.

Podle indexu CG Index bylo v prvním čtvrtletí 2026 na sedmdesátimetrový nový byt v Praze potřeba 15,9 ročních mezd. Ve Vídni 8,1. V Berlíně 8,4, ve Varšavě 9,2, v Mnichově 10,9, v Bratislavě 13,9. Praha je podle Central Group nejhůř dostupnou metropolí Evropy pro nákup nového bydlení — a proti třetímu čtvrtletí 2025 si pohoršila o dalších 1,1 roční mzdy.

Rozevírání nůžek je vidět na desetiletém odstupu: ceny nových bytů vzrostly za deset let zhruba o 180 procent, mzdy asi o 80. Průměrný nový byt v Praze dnes stojí 11,7 milionu korun.

## Proč nabídka nereaguje

Zbývá otázka, kterou si u každého zdražování položí čtenář: proč developeři nestaví víc, když je po bytech hlad. Mišković na ni odpovídá tak, jak by se od developera nečekalo — vyšší cena mu podle jeho slov nezvyšuje zisk. „Vyšší cena neznamená nutně vyšší marži. Marže zůstávají stejné,“ tvrdí; rostou náklady a hlavně čas.

Nákladovou část jeho argumentu čísla podpírají: stavební materiály podražily za dva roky o 27 procent. Nabídka je přitom mělká — v prvním čtvrtletí 2026 se v Praze prodalo zhruba 1 800 nových bytů, zatímco v nabídce jich zůstávalo asi 5 450, tedy necelé tři čtvrtletí prodeje. Nový metropolitní plán by podle Ekonomického deníku mohl otevřít cestu až ke 350 tisícům bytů, ale to je horizont, na kterém dnešní kupující nic nepozná.

„Trh diktuje cenu. Nejsme to jenom my developeři,“ shrnul to Mišković. Po dvou letech to zní míň jako obhajoba a víc jako popis: dokud bude počet vydaných povolení klesat o pětinu ročně, cenu bude určovat fronta kupujících, ne kalkulace stavbařů.